Как перевести СНТ в ИЖС: сравнение категорий и порядок перевода

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести СНТ в ИЖС: сравнение категорий и порядок перевода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.

Правовой статус ИЖС и СНТ: в чем заключается разница

На территории РФ у каждого земельного участка (ЗУ) имеется особое свойство – целевое назначение; использовать землю можно только в соответствии с этим назначением, в установленном законом порядке. Разница между СНТ и ИЖС прописана в Градостроительном кодексе РФ, где они определяются следующим образом:

• СНТ, садоводческое некоммерческое товарищество. Организация является некоммерческой, и утверждается гражданами на добровольных началах. У членов товарищества есть права и обязанности, а смысл такого объединения заключается во взаимопомощи в ведении хозяйства. Такие участки расположены на земле с/х назначения.
• ИЖС, индивидуальное жилищное строительство. Под аббревиатурой скрывается форма обеспечения жильем, когда владелец участка строит дом круглогодичного проживания на правах личной собственности. Такие наделы расположены на территории населенных пунктов.

Целесообразность перевода земли из садоводства

Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.

Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:

• Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
• Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
• Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
• Необходимо использовать средства «материнского капитала».

Отличия в характеристиках СНТ и ИЖС

Земельные участки, принадлежащие СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) имеет некоторые различия:

Характеристика	СНТ	ИЖС
Определение	Садоводческое некоммерческое товарищество — некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства (Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).	Индивидуальное жилищное строительство – форма обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт (СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства 01.01.2000 г.).
Рыночная стоимость	Относительно невысокая	Высокая
Разрешение на строительство	Не требуется	Требуется
Электроснабжение	В зависимости от местоположения участка (имеется ли возможность присоединения электросетей)	Обязательно
Газоснабжение	В зависимости от возможности подключения	В зависимости от возможности подключения
Налоговая нагрузка	Ниже, чем ИЖС	Выше, чем СНТ
Наличие адреса	В милицейском адресе отсутствует название улицы, но присутствует название СНТ и номер участка (дома)	Полноценный адрес с наименованием улицы и номером дома
Возможность регистрации	Есть	Есть
Наличие инфраструктуры	Зависит от местоположения участка	Обязательно

Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода

Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.

В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.

Чем ИЖС отличается от СНТ

Понятия ИЖС и СНТ отличаются по целому ряду факторов. Предлагаем рассмотреть их в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения	ИЖС	СНТ
Категория постройки	Жилой дом	Дачный дом, хозпостройка
Адрес	Полноценный адрес	Название садового товарищества и номер участка
Возможность регистрации	Существует	Исключена
Наличие инфраструктуры	Обязательно	Не обязательно
Подключение электроснабжения	Обязательно	Осуществляется по возможности
Стоимость	Высокая	Доступная

Участок под ИЖС подлежит застройке капитальным зданием с прочным фундаментом. Его возведение должно осуществляться по предварительному согласованию с уполномоченными организациями. Процедура регистрации дома длительная, по ее окончании собственнику выдается на руки правоустанавливающая документация.

Участок СНТ выделяется в пределах конкретного садоводства. Цель его использования – ведение хозяйственной деятельности (посадка растений, выращивание птицы, скота, пчеловодство). На территории участка возможно строительство сараев, небольших загонов и дачного домика. Их возведение не требует получения разрешительной документации, достаточно лишь одного желания собственника.
После перевода участка, собственнику придется столкнуться с повышение суммы земельного налога. В случае постройки дома и его введения в эксплуатацию, будет применен имущественный налог. Увеличение налоговых выплат является единственным недостатком перевода участка в ИЖС. При этом, не стоит забывать о том, что СНТ стоит значительно дешевле ИЖС, а это говорит о получении собственником значительной экономии денег.

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства

Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:

Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.

К преимуществам таких земельных участков относятся:

• возможность застройки при определенных условиях;
• меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
• простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
• не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
• многочисленные льготы;
• отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.

Среди недостатков данного варианта:

• ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
• оформлением документации занимается правообладатель;
• решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
• отсутствует государственная поддержка;
• запрещены определенные виды деятельности.

Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС

Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.

Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:

Подготовка документов	Соберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение.
Подача ходатайства	Оно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем.
Рассмотрение	Готовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка.

Как перевести СНТ в ИЖС?

1. Для того, чтобы запустить процедуру перевода, необходимо подать заявление в администрацию по месту нахождению такого надела – в земельный отдел, при этом в наличии необходимо иметь весь пакет документов на участок.
2. В заявлении необходимо указать, какую категорию земельного надела, а также желаемый вид – из какого в какой надел необходимо перевести землю.
3. Очень важно помнить, что при владении участком несколькими собственниками, необходимо получить их письменное согласие, заверенное нотариусом. Причем оформление может происходить одним из собственников.
4. Перевод земельного участка с СНТ в ИЖС возможен, если собрать весь пакет документов и направить заявление в соответствующий отдел органов местного самоуправления. Однако срок ожидания ответа часто занимает более одного месяца, отказ оформляется в письменном виде, согласно принятому решению по заявлению с четким обоснованием причин отказа.

Требования к участку земли

1. Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
2. Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
3. Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
4. На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.

Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства

Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.

Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.

Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.

План сельского поселения

Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.

Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.

На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.

Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.

Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие земле­владельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.

Похожие записи:

• Какие права и льготы положены ветерану военной службы в 2023 году
• Испортили вещи в химчистке? Рассказываем, что ты можешь сделать
• Ветеранам труда из Омска вернули выплаты после жалобы Путину