Стоит ли брать ипотеку в 2023 году: изучаем плюсы и минусы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли брать ипотеку в 2023 году: изучаем плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На конец марта реальная минимальная ставка по ипотеке 2023 года составляла 10%, средняя 10,5%, максимальная – 12%. Но это средний показатель по рынку, так как банк рассматривает каждую кредитную сделку индивидуально, имеет значение категория жилья, наличие прав на льготные программы займов с государственной поддержкой, платежеспособность заемщика.
Ставки по ипотеке в 2023
Ведущие банки существенно подняли проценты по ипотечным кредитам:
- Сбербанк – 10.9%;
- ВТБ – 10.8%;
- Альфа – 8.7% на вторичку, новостройки – 11.99%;
- Райффайзен – 11%.
Если нет возможности воспользоваться льготными государственными предложениями, то проценты, согласитесь, не маленькие.
Ставки по ипотеке в 2023 году государство пытается снизить при помощи целевого финансирования:
- Станет больше сумма материнского капитала, которым можно оплатить первый взнос 589,6 тыс. на первого малыша и 779 тыс. на следующего ребенка.
Важно! При оплате первого взноса из материнского капитала нужно будет частично внести деньги из собственных средств. Это требование позволяет банкам убедиться в платежеспособности клиента и серьезности его намерений.
- льготную ипотеку под 8% продлят до лета 2024;
- программа для семей с маленькими детьми также будет продлена до середины 2024 года по ставке 6%;
- будет действовать военная ипотека (9.8%);
- программа для специалистов IT сектора (от 4.7%).
Что будет с рынком ипотечных кредитов в 2023: прогнозы от брокеров
Повышение ставок по ипотеке 2023 будет обязательно, так считают финансовые специалисты. Повышения ожидают к осени 2023, но при условии, что ситуация будет такой, как сегодня. Но это гарантировать невозможно.
Если Центробанк поднимет ключевую ставку, то вырастет и процент по ипотеке – это неизбежно.
Какая ипотека будет в 2023 году – прогнозы риелторов и финансовых аналитиков, брокеров склоняются к ставке в среднем 13%.
Принимая решение по ипотечному займу важно помнить, что все льготные программы рассчитаны до середины 2024 года. Дальнейшее повышение или снижение процентов неизвестно.
В качестве вывода можно сказать одно – на сегодня прогнозы по ипотечному кредитованию дело неблагодарное. Каждый заемщик принимает решение под свою ответственность, с учетом собственных финансовых средств и возможностей.
Как ипотека изменилась в 2022 году
Несмотря на резкий скачок ключевой ставки в конце февраля, в целом по итогам года средняя ставка по выданным кредитам на покупку новостроек снизилась, а на вторичное жилье выросла незначительно. Доля ипотеки в сделках с новостройками Московского региона (Москва, включая ТинАО, а также Московская область) выросла до рекордных 73%, подсчитали аналитики ЦИАН. В начале года она составляла 65%, в марте, после скачка ключевой ставки, снизилась до 62%, затем показатель планомерно рос, к декабрю достигнув 84% (абсолютный месячный максимум). Для сравнения: в декабре 2021 года доля ипотечных сделок с новостройками составляла порядка 65–66%, в декабре 2020-го — около 63%, в январе 2020-го — 58%.
В основном рост доли ипотечных сделок связан с весенним увеличением лимита по госпрограмме, а также с распространением околонулевых программ от застройщиков, поясняют в ЦИАН.
В целом за год в столичном регионе выдали, по данным ЦИАН, 98 тыс. ипотечных кредитов — на 8% меньше, чем в 2021-м. Снижение спроса на новостройки (с учетом всех схем приобретения) было куда более выраженным — на 21%, подчеркивают в ЦИАН.
На вторичном рынке доля ипотеки в сделках была куда скромнее: в отсутствие госпрограмм и льгот от застройщиков ставки в этом сегменте были выше, чем на первичке. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», на ипотечные сделки приходилось от 12% (апрель-май) до 40% (октябрь — декабрь) всех вторичных продаж в Москве.
В декабре ипотека в России выдавалась очень активно — и «Сбер», и ВТБ, на которые совокупно приходится почти три четверти всех выдач в стране, сообщили о рекордах.
Вместе с тем оба банка отмечают снижение ипотечного спроса год к году — в пресс-службе ВТБ (доля рынка — 20,7%) говорят о снижении на 3,6% в денежном выражении. В «Сбере» (49,9% рынка) в конце 2022-го прогнозировали снижение в деньгах на 15%.
Что происходит с ипотечным кредитованием сегодня
Согласно последним данным, на конец третьего квартала 2022 года россияне заключили на 13% меньше ипотечных договоров, чем это было в 2021 году. Произошло это по следующим причинам:
- россияне ожидали, что льготная программа будет завершена в этом году, а потому не спешили нести последние деньги в банк;
- поскольку максимальный размер льготной ипотеки теперь составил 3 миллиона рублей, кредитование в некоторых регионах России стало практически недоступным;
- кредиторы увеличили процент первоначального взноса, что затруднило получение ипотеки;
- немалую роль в этом вопросе сыграла и нестабильность в экономической сфере.
Но несмотря на все эти факторы, спрос на ипотечное кредитование по-прежнему есть. И вряд ли он пропадет в ближайшее время.
Перед принятием решения о выдаче денег банки проверяют кредитную историю потенциального клиента. Людям с негативными фактами, например, ранее допускавшим неоднократную просрочку платежей на несколько месяцев, будет отказано.
Те же, чьи нарушения были несущественными (30 дней и менее), могут рассчитывать на то, что банк сочтет их выгодными клиентами и рискнет выдать заем, рассчитывая не только на его полный возврат в приемлемые сроки, но и на прибыль от штрафов, если должник снова отклонится от графика.
Кроме неплательщиков, высок риск отказа у тех людей, которые не имеют кредитной истории. Это связано с опасением финансовой организации в отношении того, что не имеющий опыта человек не рассчитает свои возможности по погашению долга.
Нецелесообразным может быть признано сотрудничество и с тем клиентом, который часто погашал кредиты на существенные суммы досрочно. В этом случае банк рискует тем, что его прибыль, полученная за счет процентов за пользование деньгами, окажется меньше расходов на выдачу и обслуживание займа.
Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.
Не стоит совершать какие-либо предварительные расчеты с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.
Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:
| Предоставление всего необходимого перечня документов | Узнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку |
| Погашение имеющихся займов | Если у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды |
| Работа в надежной организации | Оформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы |
| Наличие в собственности недвижимости | которая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления. |
| Поручительство по договору | В случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается |
| Внесение первоначального взноса | Чем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды |
Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.
Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.
Ипотека от застройщика: карточный домик
В условиях снижения спроса и, как следствие, падения продаж у застройщиков в 2022 году широкое распространение получили различные виды программ ипотеки от застройщиков. Самой популярной стала ипотека от застройщика по околонулевым ставкам, которая стала смещать спрос с ипотеки на вторичное жилье в сегмент ипотеки на новостройки. При этом выпадающий доход банка от низкой ставки, используемой застройщиками в качестве маркетингового хода, заложили в основной долг по ипотечному кредиту. В результате рост цен на недвижимость на первичном рынке и повышение стоимости ипотечной квартиры за счет компенсации низкой процентной ставки привели к существенному увеличению среднего размера ипотечного кредита: +30% в сегменте новостроек (ДДУ) и +19% в среднем на новостройки и вторичку.
Чего ждать россиянам в 2023 году?
В связи с ростом цен на недвижимость, ухудшением экономической ситуации в стране, непостоянством ипотечных ставок, ожидается еще большее снижение спроса на первичном рынке на уровне 15-20%. Тем не менее с учетом показателей сделок в первом полугодии 2022 года снижение продаж за текущий год составит порядка 10-15%, при этом в денежном выражении объем рынка останется на уровне 2021 года. На вторичном рынке, по мнению экспертов, ждать каких-то серьезных изменений не стоит.
Прогноз по ипотечным ставкам вне рамок льготной программы говорит о том, что до конца 2022 года на вторичном рынке может быть установлен уровень ставки около 13%, но в 2023 году она может снизиться до уровня 8% вслед за уменьшением размера ключевой ставки ЦБ. По мнению экспертов, падение продолжится и в 2023 году: снижение стоимости может достигнуть 30%, но, когда именно это произойдет, пока неизвестно. При сохранении текущей ситуации не стоит ждать повышения спроса.
Из-за этого квартиры могут продавать с большим дисконтом, а застройщики пустят в ход самые заманчивые предложения для привлечения клиентов.
Что будет с ценами в 2023 году?
Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка. Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.
Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.
Ставки растут — спрос на ипотеку падает
Падение спроса на ипотеку — закономерное явление, полагает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. В декабре прошлого года на ипотечном рынке наблюдалось явное оживление, напоминает он. У правительства было намерение не продлевать льготную ипотеку, поэтому граждане стремились успеть в «последний вагон».
Вообще же, указывает эксперт, рынок недвижимости начал испытывать проблемы с весны 2022 года. Спрос сократился, цены начали снижаться. Количество покупателей резко уменьшилось — соответственно, сократился объем ипотечного кредитования. Январь и февраль 2023 года можно назвать затишьем не только на рынке недвижимости, но и во многих других сферах. И причина в том, что в экономике сейчас происходит массовая адаптация к новым условиям.
Начало года — сезонно слабый период, но сокращение год к году обусловлено именно ужесточением кредитных условий, подтверждает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Ипотечные ставки растут: впервые с декабря 2021 года их средняя величина на первичном рынке поднялась выше 5%. На вторичном — уже почти 10%. Это оказывает давление на объем выдач, и такая тенденция будет продолжаться в последующие месяцы, уверен аналитик.
На горизонте второго и большей части третьего квартала текущего года спад может продолжаться, полагает аналитик. В мае вступят в силу меры ЦБ, ужесточающие практики субсидирования ставок при продаже жилой недвижимости, а с июля начнется сезонный спад активности на рынке. В сентябре—октябре ситуация может стабилизироваться, но за счет высокой базы четвертого квартала 2022 спад в формате год к году все еще будет прослеживаться.
Ставка по льготной ипотеке находится в районе 8%, по семейной — около 6%, отмечает Игорь Галактионов. При этом средневзвешенная ставка по кредитам под залог ЖДУ за февраль по-прежнему ниже этих уровней — в районе 5,2%. Так что потенциал для роста еще есть. По вторичному жилью справедливый уровень ставок при сохранении ключевой на уровне 7,5% может быть в районе 10—11% против февральских 9,9%.
Для строительного сектора рост ставок негативен, добавляет эксперт, поэтому власти будут очень внимательно следить за ситуацией в отрасли, чтобы избежать проблем. При первых угрозах стабильности для крупных девелоперов условия по льготным программам могут быть смягчены, а ЦБ, возможно, возьмёт паузу в своей борьбе с нерыночной ипотекой.
Дефолт – это отказ оплаты по долгам, причем как по основной задолженности, так и по процентам и иным кредитным обязательствам. Дефолт может быть объявлен как компанией, так и государством. В первом случае за дефолтом, как правило, следует банкротство организации.
Во втором случае дефолт носит название суверенного и означает упадок или даже полную остановку различных секторов экономики. В результате государство признает свою неплатежеспособность и может отказаться обслуживать как внешние займы, так и внутренние (например, перестать платить зарплаты бюджетникам).
Также дефолт могут объявлять и физические лица – в судебном порядке подтверждается факт их банкротства, после чего долги списываются.
Плюсы вторичного рынка
Широкого распространения льготных программ ипотечного кредитования на вторичное жилье не предвидится, однако определенные формы льгот все же можно найти и здесь. Например, по условиям «семейной ипотеки» в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа, а с марта этого года такую возможность получили родители детей-инвалидов в регионах, где отсутствует строительство многоквартирных домов.
При этом, отмечают эксперты, рынок «вторички» лишен проблем, с которыми приходится сталкиваться сегменту новостроек: увеличение себестоимости жилья из-за удорожания стройматериалов, разрыва логистических цепочек из-за санкций, оттока строителей-мигрантов и пр. В то же время человек, продающий принадлежащую ему квартиру, всегда может снизить цену, чтобы найти своего покупателя. Например, в 2022 году, напоминает Репченко, продавцы-частники, оперативно отреагировав на изменения на рынке, пошли на снижение цены, в то время как застройщики весь год продолжали ее повышать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке за восемь месяцев прошлого года снизилась в среднем на 7-8% в ценах предложения и еще на 5-10-15% за счет скидок и торга.
Сегодня вторичное жилье, особенно построенное в последние годы, выглядит достаточно привлекательным: за меньшую цену покупатель может приобрести квартиру, расположенную практически в новом здании. При этом он избавлен от необходимости ждать окончания возведения дома. Кроме того, рынок «вторички» является весьма разнообразным и лишен свойственной сегменту новостроек «уравниловки»: разница в ценах на квартиры схожей площади, расположенные в одной локации, может быть весьма существенной.
В то же время, отмечает Татьяна Решетникова, на длительных сроках льготные ставки ипотеки имеют достаточный отрыв, и новостройку приобретать выгоднее. «Однако с учетом досрочного погашения и закрытия кредита в срок до 10 лет вторичное жилье становится доступнее. Еще одно преимущество — первоначальный взнос по льготным программам — от 15%, на вторичном рынке достаточно программ с первым взносом от 10%, есть и без взноса совсем», — поясняет эксперт.
Подводные камни – скрытые минусы программы
Достаточно серьезный минус программы – в открытом доступе не удалось найти ее подробные условия (на сайте ГК «Самолет» есть только мелкий шрифт с непонятными условиями, на сайте Сбербанка именно по этой программе условия тоже не найти).
Однако стоит понимать, что все условия прописываются в кредитном договоре – и если заемщик получит договор с графиком платежей, где все они будут рассчитываться по обещанной ставке, то никаких дополнительных рисков у клиента нет. Другими словами, если банк действительно выдаст ему ипотечный кредит под 2,55% годовых на все 20 лет – то клиент именно столько и будет платить.
Отметим, что кредитный калькулятор на сайте ГК «Самолет» немного ошибается в сторону банка, например, при стоимости квартиры в 5 миллионов рублей, с первоначальным взносом в 1,5 миллиона на 20 лет выходит так:
- по ставке 2,55% на сайте застройщика сумма платежа – 20 123 рубля;
- если пересчитать то же самое в стороннем кредитном калькуляторе, сумма будет меньше – 18 632 рубля.
При этом по «конкурирующей» программе застройщик дает действительно правильные данные.
Способ №3 позволит сэкономить, если вы решили купить квартиру в еще недостроенном доме. К льготной ипотеке добавляется траншевый механизм. Эта программа предполагает взятие суммы кредита у банка частями. Первый транш — символический, вы берете его при подписании кредитного договора. А далее на протяжении периода, пока строится дом, платите ежемесячно до рубля до ввода дома в эксплуатацию. Это не помешает вам, к примеру, продолжать снимать квартиру в ожидании собственной. Или откладывать на ремонт. Основная сумма кредита — это второй транш, который будет перечислен вам примерно за месяц до сдачи дома.
Лайфхак: пользуясь траншевой ипотекой на стадии котлована, вы будете экономить сразу на двух позициях. Во-первых, за счет маленького первоначального транша у вас будет меньше итоговая переплата за весь период (экономия на этом составит до 10% от первоначальной стоимости жилья). Во-вторых, вы зафиксируете стоимость новой квартиры и убережете себя от переплаты в случае ее резкого подорожания.
Разберем пример: ипотека на однокомнатную квартиру за 4 738 252 рубля на срок 30 лет.
Первоначальный взнос — 15%. Он составит 710 738 рублей.
Значит, в кредит нужно будет взять 4 027 514 рублей. Воспользуемся программой семейной ипотеки от Сбера* под 5,7%.
1 транш поступит при подписании кредитного договора — 100 рублей, ежемесячный платеж составит 0,59 рубля.
2 транш будет переведен за месяц до сдачи дома, примерно через 33 месяца — 4 027 414 рублей, ежемесячный платеж составит 24 288 рублей.
Итоговая переплата за весь период: 3 913 019 руб.
Если же брать классическую семейную ипотеку, когда вся сумма кредита берется сразу при подписании договора, переплата составит 4 383 207 рублей. Таким образом, траншевая ипотека позволит семье сэкономить 470 118 рублей.
Плюс дополнительная выгода на росте стоимости квартиры за период строительства — в последние годы она составляла около 1 млн рублей.