Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.

В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:

• Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
• Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
• Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.

Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.

Потенциальный банкрот

Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.

«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

• паспорт покупателя и паспорт посредника;
• доверенность на посредника;
• технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
• документ-основание;
• документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
• документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
• выписка из домовой книги;
• документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Какие существуют риски

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя возрастают многократно. Что должно насторожить:

• О компании отсутствуют сведения в ЕГРЮЛ.
• Компания в стадии банкротства или кредиторы предъявили ей определенные требования, которые к банкротству приведут.
• На квартиру нет зарегистрированного права собственности. Обратите внимание: при этом она может числиться на балансе компании.
• У лица, которое действует в интересах компании, нет необходимых полномочий.
• У доверенности лица, которое действует в интересах компании, закончился срок действия.
• Продавец предоставил неполный пакет документов. Так, вас должно насторожить отсутствие согласия учредителей.
• Безусловным «красным флагом» является предоставление поддельных документов. Так, недобросовестный продавец может подделать протокол собрания, чтобы получить прибыль от продажи актива в обход учредителей.
• В деятельности компании присутствовали финансовые махинации. Например, активы выводились незаконным способом.

---

Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.

Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:

1. Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
2. Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
3. Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
4. Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
5. Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
7. Выполнить остаточный расчет.

При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

• Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
• Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

• действующую Доверенность от нотариуса,

• копии уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

• Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
• Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
• Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
• Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
• Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
• При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
• Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

• Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
• Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
• В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Риски при покупке квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Читайте: квартира в ипотеку риски

Плюсы и минусы покупки квартиры организацией

Приобретение жилой недвижимости на юридическое лицо имеет как положительные, так и негативные последствия. Перед принятием решения нужно ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:

Плюсы	Минусы
Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН).	Риск потерять квартиру в случае ликвидации юридического лица, аресте имущества компании и т.д. Если будет инициирована процедура банкротства, недвижимость будет выставлена на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких торгах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости.
Недопущение потери имущества по причине семейных разногласий, раздела при разводе, исков по задолженностям и т.д.	Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами.
Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, поскольку оплата регламентирована установленными правилами и оформляется специальной бухгалтерской документацией.	Высокая налоговая ставка, если недвижимость будет реализована как инвестиция компании.
Учредитель отвечает за объект недвижимости по претензиям кредиторов только согласно личной доле, указанной в уставном капитале организации.	Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до выплаты всех платежей по договору.
Владение недвижимостью помогает пополнить оборотный капитал юридического лица в несколько раз.
При оформлении квартиры на компанию кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки в среднем варьируется до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график оплаты кредита. Такая система позволяет снижать размер налоговых выплат.
Если внести платеж более чем 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на оформлении залога, страховании собственности и оценке недвижимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).
Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Схемы мошенничества и способы их избежать

Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

• Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
• Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
• Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
• Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
3. проверить подготовленную учредительную документацию;
4. проверить пакет документации на квартиру;
5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.

Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Похожие записи:

• Регистрация ИП как работодателя в ФСС в 2023 году
• 3. Гражданство рф: понятие и способы приобретения.
• Не переплатить: как понять, что плата за ЖКУ завышена