Какие риски при покупке недвижимости и как их избежать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при покупке недвижимости и как их избежать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
С самого начала отметим, что есть два «почти» гарантированных способа провести сделку по покупке квартиры на вторичном рынке быстро и без лишних нервов. Первый способ — зарегистрировать договор у нотариуса. Всю бумажную волокиту он берет на себя, а в случае признания сделки недействительной лично будет отвечать в суде. И второй способ — застраховать титул недвижимости на три года — стандартный срок оспаривания сделок. Если за это время кто-то посягнет на ваше право собственности, страховая возместит вам полную стоимость квартиры.
Казалось бы, чудесные варианты. Но везде есть некоторые сложности. Во-первых, регистрация сделок у нотариуса платная (1% от стоимости недвижимости, но не более 30 тысяч рублей), и если инициатива провести сделку с нотариальным участием будет ваша, то и оплачивать это мероприятие будете лично вы. Во-вторых, в любой удобный день вас зарегистрирует нотариус только в том случае, если это ваша родная тетя. Нотариальные конторы обслуживают строго по записи (за 1-2 недели), просят полный список документов, а в случаях сомнений вообще отказывают в регистрации сделок.
Поэтому нотариус, к сожалению, не панацея. Кроме этого и нотариальные сделки могут оспорить, а специалист скажет, что его ввели в заблуждение.
Новостройка по переуступке
Покупать объект на этапе строительства по переуступке права по ДДУ — появившийся не так давно юридический риск. Процедура передачи прав построена так, что от продавца передаются не только права на квартиру, но и обязанности перед застройщиком. Например, неоплаченный долг дольщика станет вашей обязанностью. Но основной риск — закон допускает оплату переуступки до регистрации в МФЦ. Недобросовестный продавец может использовать эту лазейку и провести несколько сделок на один и тот же объект.
Как проверить и снизить риск?
Выбирая переуступку, проверьте реестр оплат, чтобы у продавца перед застройщиком не числилось долгов. Также важно понимать, что и все описанные выше риски при продаже через переуступку будут существовать. Присмотрели долевую недвижимость в строящемся ЖК — купите аналогичный объект у застройщика, таков оптимальный совет. Теперь более опасно брать переуступку, чем покупать напрямую: изменения в законодательстве минимизировали возможные риски приобретения квартир у застройщика, так как банк хранит деньги дольщиков на счетах эскроу, пока не достроят дом.
Схемы обмана от опасных мошенников
Высокая стоимость недвижимости всегда привлекала мошенников. Распространенные схемы, которые используются: подделка правоустанавливающих документов, завышение стоимости объекта в плохом состоянии, подмена технических характеристик квартиры, продавец — подставное лицо. Столкнуться с обманом рискуют те покупатели, которые хотят сэкономить в ущерб здравому смыслу. Что должно насторожить: цена в объявлении меньше альтернативных вариантов на рынке недвижимости Москвы, стороны хотят продать жилье в чрезмерно короткий срок, хотят внести изменения в договор-купли продажи, настаивают на отсутствии юриста, ссылаясь на страх лишиться собственности.
Как проверить и снизить риск?
Ответственное отношение к процессу приобретения квартиры поможет выявить обман до сделки. Пошаговая инструкция заключается в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы и позвать юриста, при малейших вопросах, связанных с объектом продавца. Большую часть проблем этого списка легко избежать, проявляя бдительность при выборе квартиры.
Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.
Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль.
Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы.
Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.
Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах
Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:
- паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт на квартиру;
- архивную выписку из домовой книги;
- справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
- опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
- опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.
Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.
Как проверить риэлтора при покупке квартиры
Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:
- Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
- Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
- Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
- Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*
*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.
Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.
Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:
- Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
- Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
- Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
- Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
- Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
- Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
- Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.
Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.
Особенности покупки новостройки в ипотеку
Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.
Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.
Главные моменты, которые следует учесть:
- для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
- средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
- заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.
Распространённые схемы мошенничества и обмана
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.
- Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
- Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
- Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
- Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
- При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.
Риск №1: заниженная стоимость квартиры
Собственники продаваемого недвижимого имущества предпочитают завлекать покупателей приятными низкими ценами. Сейчас практически все жилье имеет высокую стоимость, поэтому его покупка может стать проблематичным занятием. Для этого недобросовестные собственники сильно занижают стоимость жилья. Как правило, 20% достаточно, чтобы покупатели активизировались и начали активно интересоваться квартирой.
Практика показала, что за сниженной ценой всегда стоит проблемное жилье.
Конечно, покупатели, исследовавшие рынок продаваемых квартир, могут ожидать подвох, поэтому мошенники специально для недоверчивых граждан разработали свою схему обмана. Они находят подставных физических лиц, имеющих веские основания для быстрой продажи жилья. Наивный покупатель верит им на слово, а в итоге получается, что квартира находится под арестом или вообще была заложена. В таком случае покупателю приходится собственноручно разбираться с арестом и платить остаток средств по кредиту.
К сожалению, защититься от такой схемы обмана сложно, потому что по всем документам жилье должно быть «чистым». Чтобы точно не прогадать, рекомендуется призывать на помощь юристов. Они помогут найти неточности в документах, которыми пользуются обманщики.
Некоторые покупатели решаются на необдуманный шаг, заключая договор дарения вместо купли-продажи. При таком решении задачи существует вероятность остаться и без средств, и без квартиры. Лучшая защита в таком деле – отказ от подписания подобных документов.
Неприятности с покупкой квартиры очень часто связаны с отказом от изучения истории объекта. Это могут быть как юридические несовершенства, так и технические. К примеру, покупатель купил квартиру у собственника, имеющего несовершеннолетних детей – выписать их будет очень сложно. Или существует задолженность по капитальному ремонту дома – платит новый владелец. Проверить следует все сделки по объекту с момента его приватизации. Целесообразно о квартире и ее владельцах получить информацию у соседей. Каждая мелочь может стать роковой ошибкой.
- Продать/Купить недвижимость
- Сдать/Снять недвижимость
- Все операции на рынке загородной и коммерческой недвижимости
- Обменять жилье
- Приватизировать квартиру
- Срочный выкуп квартир
- Помощь в оформлении Ипотеки
- Юридическая консультация по недвижимости от наших специалистов
- Все операции с элитной недвижимостью
- Юридическое сопровождение сделки купли продажи
- Оценить квартиру
- Зарегистрировать переход права собственности
- Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры
- Хоум-стейджинг — подготовка квартиры к продаже
Техника безопасности продажи
Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.
Необходимо придерживаться следующих правил:
- сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
- внимательно прочитать каждую строку договора;
- изучить условия сделки;
Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.
Чтобы избежать основных рисков, надо:
- проявлять внимательность;
- не соглашаться на сомнительные предложения;
- не допускать ошибок и исправлений в договоре;
- обязательно указать способы разрешения возможных споров.
Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.
Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.
Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.
Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?
- Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
- Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
- Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.
Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.
Варианты покупки квартиры:
- Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
- Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
- Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
- Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
- Выплаты в несколько этапов по договору.
- Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
- По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
- Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
- 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.
Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.