Приватизация кооперативной квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация кооперативной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основное отличие кооперативной квартиры от муниципального жилья – статус собственника. Кооперативное жилье изначально не принадлежит государству. Владельцем и распорядителем выступает юридическое лицо – ЖСК, куда входят так называемые пайщики. Члены ЖСК уплачивают паевые взносы, после чего могут стать полноправными собственниками квартир (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Нужно ли приватизировать такое жилье
Давайте, определимся, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру.
Прежде чем понять, надо ли оформлять кооперативное жилье в собственность, изучим плюсы и минусы данной процедуры:
|
Преимущества и недостатки приватизации кооперативной квартиры |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Даже если член ЖК выплатил пай в полном объеме, он не станет полноправным владельцем жилья до тех пор, пока не зарегистрирует права на недвижимость в Росреестре. И лишь потом пайщик вправе распоряжаться по своему усмотрению таким имуществом. То есть сдавать, выставлять на продажу, передавать в дар, закладывать в банк и пр. |
Чтобы заселиться в кооперативное жилье, достаточно выплатить за нее 50% от стоимости. А вот чтобы оформить жилье в собственность, необходимо выплатить 100% паевых взносов. Конечно, должная денежная сумма не всегда есть у жильцов в наличии. |
✅ Что такое «кооперативная квартира»?
Вместе с введением нового Жилищного кодекса в 2004 году, произошли изменения и в деятельности ЖСК. Им на смену пришли товарищества собственников жилья (ТСЖ). Изменение организационной формы фактически не поменяло жилищные правоотношения среди пайщиков. Но их «вежливо» попросили подтвердить факт выплаты пая не обычным свидетельством, а полноценным документом на владение недвижимостью – начиная с 2016 года, таким документом считается выписка из ЕГРН.
Для того, чтобы стать собственником кооперативной квартиры человеку нужно погасить паевой взнос. До тех пор пайщик имеет право только на проживание в кооперативной квартире. Заключать договор купли-продажи, дарения, обмена или завещания пайщик не сможет. Правда, допускается сдача квартиры в аренду (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).
Понятие кооперативной квартиры
В соответствии со статьей 2 ФЗ № 215-ФЗ от 30 декабря 2015 под жилищным кооперативом понимается объединение, которое создается с целью получения квартир его членами. Приобретение дома оплачивается за счет взимаемых взносов, но допускается и привлечение иных средств, например, банковских кредитов.
Согласно статье 124 ЖК РФ, гражданин, принятый в объединение, получает жилое помещение. Но не в собственность, а для проживания. В пункте 2 указанной статьи четко определено, что член кооператива обладает правом на владение и пользование квартирой. В то же время статья 30 ЖК РФ сообщает, что собственник также обладает правом распоряжения. Из этого следует, что фактически гражданин, проживающий в кооперативной квартире, не является ее владельцем. Правом собственности обладает кооператив.
Итак, кооперативное жилье обладает следующими особенностями:
- предоставляется только гражданину, вступающему в кооператив;
- принадлежит жилищному объединению;
- член кооператива не является собственником.
Документы, необходимые для оформления кооперативной квартиры в собственность
В целях регистрации кооперативной квартиры на праве собственности, необходимо подготовить целый ряд документов. Ниже приведен перечень обязательных документов, которые необходимы для получения свидетельства о праве собственности:
- ·заявление на приватизацию кооперативной квартиры;
- ·квитанция об оплате государственной пошлины (на данный момент размер пошлины составляет 2 000 рублей;
- ·документ, подтверждающий личность заявителя;
- ·справка, подтверждающая полное погашение паевого взноса;
- ·кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- ·документ, подтверждающий право на кооперативную квартиру (если квартира была передана изначальным владельцем другому лицу, например, это может быть наследство, дар и др.);
- ·учредительные документы кооператива (устав, список участников кооператива, выписки из протоколов о приеме в члены кооператива в отношении заявителя, документы в отношении пая и т.д.). Если ранее уже подавались заявки на приватизацию иных квартир кооператива, то учредительные документы не требуются, т.к. в Росреестре уже содержится информация о данном кооперативе.
Порядок оформления права собственности
Возникновение прав на кооперативное жилье, после фактического возведения многоквартирного здания, осуществлялось путем получения пайщиками в ЖХ свидетельства, которое фактически лишь подтверждало полноту перечисления паевых взносов. Данный документ не имеет никакой юридической силы, поскольку система регистрационного учета в РФ основана на совершенно иных принципах.
Для обращения в регистрационные органы необходимо убедиться в соответствии следующим условиям:
- оформление права собственности возможно только для тех граждан, которые в полном объеме перечислили паевые взносы, в противном случае предстоит полностью погасить задолженность перед кооперативом;
- членство в кооперативе подразумевает наличие определенной доли в общем праве, соответствующей конкретному количеству квадратных метров квартиры – член ЖК сможет оформить только количество метров жилья, которое входит в состав квартиры, и было оплачено взносами;
- у кооператива должны быть в наличии учредительные документы, которые нужно представить при оформлении в частную собственность первой квартиры в доме (для регистрации последующих квартир представление указанных документов не обязательно, поскольку они будут в распоряжении службы Росреестра).
Жилищный кооператив обязан выдавать своим пайщикам любые формы документов, которые потребуются на регистрационной стадии, поэтом подготовительный этап не должен вызвать существенных сложностей.
В полный комплект документов, которые потребуются для выполнения регистрационных действий входят:
- заявление о проведении регистрации, а при необходимости и постановки объекта на кадастровый учет (постановка многоквартирного здания на кадастровый учет будет осуществляться одновременно при первом обращении пайщиков для регистрации прав собственности на жилье);
- общегражданский паспорт заявителя;
- официальный бланк, подтверждающий полную выплату паевого взноса в кооператив (как правило, приобретение жилья через ЖК происходило до 1997 года, поэтому справку об оплате взноса нужно получить из архива БТИ);
- технический план на жилое помещение – данный документ должен изготовить кадастровый инженер при обращении владельца квартиры;
- документ, подтверждающий законность перехода прав от пайщика иным лицам (например, в рамках наследственного производства);
- платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины (по состоянию на 2017 год размер указанного платежа составляет 2000 рублей за каждый объект недвижимости).
Нужна ли приватизация кооперативного жилья
Под приватизацией понимается процесс передачи жилого имущества из государственного или муниципального фонда. В результате использования такого механизма недвижимость меняет своего владельца и становится частной собственностью. Процедура предполагает жесткую регламентацию и необходимость выполнения определенных требований, при соблюдении которых становится доступной возможность передачи жилья гражданину
Кооперативная квартира никогда не обладала статусом государственного жилья, поэтому изначально говорить о необходимости прохождения процедуры приватизации в корне неправильно. Права на подобный объект принадлежали группе пайщиков либо конкретному товариществу собственников, что не дает возможности говорить о частной собственности. Участник кооператива становился так называемым владельцем только после выплаты всего объема паевых взносов.
Согласно действующим правилам, право собственности у гражданина возникает только после прохождения всех этапов государственной регистрации и получении подтверждающих документов. Факт выплаты пая не дает возможности свободно распоряжаться кооперативной квартиры.
В 2019 году для приобретения права собственности в кооперативном доме потребуется:
- Справка об оплате пая. До 1997 года берется в БТИ. После 1997 г. – в правлении кооператива или его правопреемника.
- Технический паспорт на квартиру.
- Свидетельство о членстве в кооперативе (в форме выписки из протокола собрания членов ЖСК).
- Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лиц, включая самого члена кооператива.
- Паспорт заявителя и членов его семьи.
- Свидетельство о браке (если член кооператива на момент вступления в ЖСК был в браке).
- Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей.
Могут быть затребованы документы, подтверждающие правомочный статус жилищного кооператива – протокол учреждения юридического лица, протоколы собрания участников, техническая документация на сам многоквартирный кооперативный дом.
Нюансы приватизации кооперативного жилья
Согласно установленным в России законодательным актам, под приватизацией понимают процесс передачи объекта жилой недвижимости из государственного фонда в частную собственность. При этом в процедуре принимают участие все прописанные в квартире люди. Но в случае с кооперативной квартирой ситуация несколько иная – она не принадлежит государству и потому не может быть приватизирована.
На этапе массового развития ЖСК граждане РФ имели возможность получить заветные квадратные метры в рекордно короткие сроки – достаточно было полностью выплатить паевой взнос. При этом владелец квартиры не имел полного права на хозяйственные постройки и прилегающую к дому территорию. Однако это не мешало ему быть собственником жилья лишь на основании выплаты пая.
Согласно последним изменениям Жилищного Кодекса кооператив должен быть переоформлен в иную форму, а факта выплаты паевого взноса ныне недостаточно для признания жильца владельцем квартиры. Необходимо оформить на нее право собственности, в противном случае продать или подарить жилье третьему лицу не получится. Поэтому нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и подать заявление на внесение данных в реестр ЕГРП.
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.
Кооперативная квартира
Для начала рассмотрим сам вид кооперативной собственности. Данная форма собственности зародилась еще в советском союзе, как противоположность муниципальной или государственной. Как же определить данный вид собственности, ведь он не является ни частным, ни государственным.
ЖСК – он же жилищно-строительный кооператив, создается при коллективном участии граждан и/или юридических лиц. ЖСК имеет в своем начале добровольность участия, все члены кооператива заинтересованы в единой цели. Квартира, предоставляемая гражданам, относится к собственности кооператива, но после того как гражданин оплатит пай в полном объеме, квартира переходит из разряда кооперативной собственности в частную. Лицо получает свидетельство о праве собственности в ЖСК. Из особенностей следует отметить, что после перехода кооперативной квартиры в частные руки, земля и придомовая территория по-прежнему остаются в собственности кооператива.
На сегодняшний день ЖСК упразднены, вместо них, на основании закона, возникли ТСЖ, правда, суть данных инстанций не изменилась.
Кто может приватизировать квартиру
Все, кто проживает в квартире по договору соцнайма, в том числе несовершеннолетние дети, могут стать собственниками этого жилья.
Несовершеннолетние дети. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Детей до 18 лет можно исключить из участников приватизации только по разрешению органов опеки и попечительства.
Если ребенок проживает отдельно от кого-то из родителей, он сохраняет право пользоваться приватизируемой квартирой.
Например, отец приватизирует свою квартиру, а ребенок проживает вместе с матерью, но зарегистрирован в квартире отца. В этом случае у ребенка есть право на долю в этой квартире при приватизации.
Совершеннолетние жильцы могут отказаться от доли в праве собственности на квартиру — написать отказ от приватизации. В этом случае человек сохраняет свое право на бесплатную приватизацию — по закону это разрешено только один раз. Но есть исключение — если человек участвовал в приватизации до совершеннолетия, он может еще раз приватизировать бесплатно какое-либо жилье уже после совершеннолетия.
Документы для приватизации
Перечень документов в федеральном законодательстве не установлен. Каждый регион самостоятельно утверждает этот список.
Например, в Москве действует свой административный регламент, по которому надо предоставить следующие документы:
Для отдельных категорий — например, военнослужащих, недееспособных, детей без попечения родителей или из специализированных учреждений — потребуются дополнительные документы. Например, нотариальная доверенность, если заявление и документы подает представитель, или решение органа опеки, попечительства и патронажа, если документы подает опекун несовершеннолетнего. Перечень других документов, которые могут потребоваться, содержится в административном регламенте.
Где получить документы на приватизацию. Заявление можно заполнить по месту подачи — в МФЦ.
Решения органов опеки и попечительства, решения и приговоры суда, справка об освобождении, документ, подтверждающий отбывание наказания, выписка из личного дела военнослужащего выдаются в соответствующих органах — опеки и попечительства, суде, исправительном учреждении или архиве военной части.
Договор социального найма на квартиру, ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти должны быть на руках у социального нанимателя. Если утеряны, надо обратиться в архив через МФЦ.
Документ о гражданстве РФ — в многофункциональном миграционном центре.
Выписку из домовой книги или аналогичный документ и выписку из лицевого счета — в ТСЖ (УК, ЖСК и пр.) или в МФЦ.
Документ, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства, — в органе местного самоуправления или организации технической инвентаризации — БТИ.
Риски участия в кооперативе
Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.
Пример
Произведен
неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.
Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:
- увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
- проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.
Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.
Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.
Выход из членов кооператива
Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.
Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.
Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).
Порядок и особенности приватизации кооперативной квартиры
Под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Так как кооперативная квартира относится к частной собственности, то есть принадлежит жилищному кооперативу или юридическому лицу, то процесс приватизации гражданам-пайщикам не требуется проходить.
Приватизировать дом должен застройщик или представитель кооператива. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо, получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. То есть, приватизация проходить ему не нужно.
Территория, расположенная вокруг дома, все хозяйственные и придомовые сооружения, буду относиться к совместной собственности членов кооператива.
В наследственных вопросах все зависит от того, выплачен пай полностью или нет:
- Если выплачен и оформлено право собственности – кооперативная квартира наследуется как все остальное имущество. Вступать в кооператив не нужно.
- Если выплачен, но право не оформлено – наследникам придется брать справку в кооперативе о полной выплате и нести ее к нотариусу. Нотариус оформит свидетельство о наследовании, с которым нужно обратиться в МФЦ. Право зарегистрируют на основании справки и свидетельства. Вступать в кооператив не требуется.
- Если платежи не погашены, то одному из наследников нужно вступить в кооператив, погасить пай и уже после этого приватизировать кооперативную квартиру. В данном случае наследуется не жилье, а пай.
- Если желания вступать в кооператив нет, можно получить компенсацию пая за умершего пайщика. Квартира останется в собственности ЖСК.
По вопросу, можно ли завещать неприватизированную квартиру, ответ также напрямую зависит от выплаты пая. Завещание составляется на жилье, если оно уже оформлено в собственность. На практике нотариус не станет составлять завещание, даже если пай выплачен, а право не зарегистрировано.