Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы совершить обмен, необходимо сначала подобрать актуальное жилье, полностью соответствующее представлениям будущего жильца. После чего прорабатываются условия обмена, с учетом разницы в стоимости (в таком случае, сторона с более дешевым объектом должна совершить доплату). Используются для этого данные Кадастровой стоимости.

Когда стоит предпочесть договор мены

Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.

1. «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
2. Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
3. Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.

   На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.

4. Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
5. Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

• равноценный;
• с доплатой;
• смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:

1. муниципальную недвижимость;
2. общественное имущество;
3. государственная собственность;
4. имущество жилищного фонда.

На что может рассчитывать горожанин, решивший обменять квартиру в крупном городе на частный дом?

Если Вам надоело платить огромные деньги за коммунальные расходы за жилье в городской квартире и при этом всю зиму мерзнуть возле электрических обогревателей, и Вы решили обменять свою трех- или четырехкомнатную квартиру, то на что Вы можете рассчитывать при переезде в частных загородный дом?

В первую очередь, можете сразу исключить обмен Вашей квартиры на дом в новом коттеджном поселке. Даже если Вам предложат в агентстве равноценный обмен по стоимости городского и загородного жилья, то стоит взять в расчет и дополнительные инвестиции, которые придется вложить в коммуникации и отделку коттеджа. Обычно дома в коттеджных поселках продаются «под чистовую отделку». Другими словами, Вам придется заселяться в дом с голыми кирпичными или бетонными стенами и со «стяжкой» на полу. Кроме того, дома в таких поселках сейчас строятся с большой жилой площадью, не менее 200 кв. метров. Значит, денег от продажи Вашей стандартной городской квартиры никак не хватит на покупку такого дома.

Самым доступным вариантом остается обмен квартиры на дом старой постройки, начиная с 70-80-х годов, которые расположены вне территорий современных коттеджных поселков. Но в этом случае нужно учесть нюансы с наличием в доме всех инженерных коммуникаций (воды, газа, канализации, отопления и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры возле покупаемого загородного жилья. Навряд ли Вам понравится вариант переезда из городской квартиры со всеми удобствами в домик «деревенской постройки» с малой жилой площадью, удобствами «во дворе» и перспективой ездить в ближайший магазин за продуктами за несколько километров.

С какой целью меняется городское жилье на загородный дом?

В целом, вполне понятно, почему жители пригорода желают переехать в большой город, ведь там для них открываются большие возможности с получением более высокооплачиваемой работы, с культурными развлечениями, с образованием детей, с медицинским обслуживанием, с уровнем комфорта и т.д. Так почему же городские жители хотят добровольно лишить себя подобного комфорта? Неужели только из-за квадратных метров или имеются еще и другие объяснения?

Миграция горожан в пригород может происходить по нескольким основным причинам:

— Возможность жить в окружении отличной экологии;
— Возможность кардинально изменить свою жизнь по ряду личных причин;
— Возможность работать удаленно (фрилансером, переводчиком и др.) или фермерствовать.

Какие нюансы следует учитывать при составлении договоров по обмену квартир на дома?

Наверное, не стоит напоминать, что сделку следует осуществлять только с помощью профессиональных риэлторов, в компании, которая давно и успешно работает на рынке недвижимости и заслужила доверие.

При составлении договора по обмену жилья точно описывается: общая и жилая площадь объектов недвижимости (с указанием точного адреса и плана жилья), оценкой стоимости объекта в БТИ. К договору должны прилагаться соответствующие копии документов на владение собственностью.

Если в квартире или доме прописаны инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи, то требуются копии документов из органов опеки или других соответствующих организаций.

Следует хорошо проверить, кто был прописан на жилплощади квартиры и дома ранее, и по каким причинам выписывался, была ли приватизирована жилплощадь. Нужно также проверить, чтобы дом, подлежащий обмену, имел индивидуальный кадастровый номер, занесенный в Государственный реестр. На земельный участок должен иметься государственный акт (проверить, чтобы он не был составлен по старому образцу).

Иногда случается составлять сложные договора обмена. Например, если загородный дом меняется на две небольшие квартиры с разными владельцами или наоборот, когда 2-3 квартиры с разными юридическими владельцами меняются на один большой дом. Права собственности на все объекты недвижимости должны быть тщательным образом проверены.

Все составленные договора заверяются нотариально. После проверки «чистоты» объектов обмена и подписания договоров по обмену жильем, происходит этап регистрации сделки в государственных организациях и осуществляется переход прав собственности от одного владельца жилья к другому.

Документы, необходимые для государственной регистрации жилья при обмене квартиры на дом:

— Договора обмена;
— Кадастровые паспорта на все меняемые объекты недвижимости;
— Свидетельства о регистрации прав собственности по каждому объекту;
— Нотариально заверенные согласия супругов всех участников сделки по обмену;
— Передаточные акты на каждый объект недвижимости;
— Выписки из домовой книги со сведениями о прежних жильцах;
— Квитанции об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации жилья.

В итоге можно сделать вывод, что сделка с обменом квартиры на дом не является слишком сложным процессуальным вариантом. Главное — иметь большое желание переехать их городской квартиры в загородный дом и проверить «чистоту» всех объектов недвижимости, которые участвуют в сделке. Но это правило должно соблюдаться во всех без исключения сделках с недвижимостью.

Необходимые документы

Вне зависимости от выбранного варианта, как обменять квартиру на дом, пакет документов формируется одинаково. Всего потребуется 8 бумаг:

— Документ, подтверждающий право собственности, причем основанием служит выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт вступления в наследство и множество иных разновидностей;

— Выписки из БТИ и паспортного стола;

— Согласие супругов, других владельцев;

— Домовые книги;

— Кадастровые паспорта;

— Паспорта обратившихся граждан, подписывающих бумаги;

— Выписки из управляющих организаций, подтверждающие отсутствие задолженностей;

— Акт межевания земельного участка.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в залоге или под иным обременением. Это также необходимо учитывать перед началом сделки, и при необходимости оговорить нюансы с банком, чтобы в будущем избежать потерь времени на переоформление договора или поиск новой кредитной организации.

Существующие подводные камни

Процесс имеет немало особенностей, к которым желательно быть готовым заблаговременно. После изучения правовых тонкостей и рынка недвижимости, каждый определяется для себя можно ли обменять квартиру на дом.

Первой особенностью считается, что оба участника сделки имеют статусы продавца и покупателя одновременно. Также стоит учесть несколько значимых нюансов:

— Обязательно нужно прописывать стоимость недвижимости в договоре, потому что в противном случае квартира и дом будут считаться равноценными, и доплаты не подразумеваются;

— Жилье переходит в полное право владения сразу двум сторонам после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности в Росреестре (законодательная страховка от мошеннических схем);

— Ст. 328 ГК РФ предусматривает возможность передачи одной недвижимости позже другой, и здесь также требуется подписание отдельного акта;

— Договор мены может быть признан недействительным при неправильном оформлении или отсутствии согласия одного из собственников, после чего жилье и другие ресурсы возвращается прежним хозяевам;

— Равноценный обмен исключает необходимость платить налог, если предусмотрена доплата, с нее вычитается 13% в пользу государства в качестве подоходного налога;

— Проверка целесообразности застройки земли и позволяет выявить нарушения и узнать, не будут ли потеряны вложенные в недвижимость средства.

Подписываемые документы необходимо вычитывать особенно внимательно, чтобы исключить даже незначительные риски. Подобные сделки сопровождаются немалым количеством нюансов, поэтому желательно привлекать независимых юристов для изучения нюансов и предупреждения от возможных последствий.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

• обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

• обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

• обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

• обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

• обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

---

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.

При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.

Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.

Дом от метро каменная горка 14 км. Д. Новаселье

Дома. Коттеджи. Земельные участки

Предлогается новый современный дом. Минский район горанский сельсовет аг новаселье ул кветковая. От метро каменная горка 14 км. Дом 2021г.общая площадь 142 мкв. Жилая 74 мкв. Банька пруд. Напротив дома лесной масив и озеро. Сосед с одной стороны. В доме 5

Дома. Коттеджи. Земельные участки

Обмен 4х комнатной квартиры по улице Калиновского на дом до 35 км. Рассмотрим все варианты. Без доплат.

Минск svetlana.naumchik

Обмен дома на муниципальную квартиру

Муниципальное жилье невозможно обменять на домовладение, которое, априори, является собственностью владельца.

Для этого необходимо его приватизировать, только после этого юридически возможно квартиру обменять на объект, находящийся в частной собственности. Другим способом обмена является регистрация владельца дома в муниципальной квартире, переоформление договора социального найма на его имя, что предусматривает возможность приватизации квартиры.

Не стоит забывать, что в случае приватизации жилья и его последующего обмена возникает подоходный налог, так как имущество будет находиться во владении менее трех лет. Для определения налога следует знать, что 13% ПДХЛ возникают от суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей.

Необходимые документы

Обмен недвижимого имущества с доплатой и регистрация в органах юстиции осуществляется на основании следующего перечня документов:

• заявление о проведении регистрации;
• оригиналы паспортов всех участников и их копии;
• согласие супругов на осуществление обмена, оформленное в присутствии нотариуса;
• технические паспорта объектов недвижимого имущества, в том числе участка земли, на котором располагается жилой дом;
• документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости и земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, документ о дарении);
• согласие от попечительского комитета на осуществление сделки при наличии находящихся на иждивении членов семьи;
• справка от налоговой организации об оплате имущественных налогов;
• справка из единого информационно-расчётного центра об оплате счетов по коммунальным услугам;
• выдержка из домовой книги;
• оценочная стоимость объектов, подлежащих размену;
• квитанции об уплате государственной пошлины и их копии;
• оригиналы договоров мены;
• если объект находится в залоге, требуется предоставить согласие от залогодержателя;
• акт о приёме-передаче;
• расписка о передаче и получении денежных средств в счёт доплаты за объект недвижимости в ходе обмена.

Похожие записи:

• Фиксированные взносы ИП за себя в 2023 году
• Микроинсульт: симптомы, первые признаки у женщин и мужчин, лечение
• Можно ли вернуть в аптеку товар надлежащего качества?