Жилье с обременением: какими бывают ограничения для владельца
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье с обременением: какими бывают ограничения для владельца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.
Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.
Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:
- при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
- сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
- переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.
Что значит обременение земельного участка
Обременение на простом языке это ограничение, то есть владелец ограничен в правах.
Юридически это звучит как присутствие санкционированных компетентными органами или законом условий и запретов, отграничивающих использование земли собственником.
Говоря об обременениях, нужно отметить, что не каждое из них возникает по желанию или вследствие действий собственника.
К примеру, наложение обременения может быть связано с нахождением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.
Земли, входящие в состав зон с особыми условиями пользования, у правообладателей не изымаются.
Но при этом в отношении участка или его части действует особый режим, что предполагает некоторые ограничения в использовании.
Как получить материнский капитал на строительство дачного дома смотрите в статье: материнский капитал на дачный дом.
Что говорится в законе о приобретательной давности на земельный участок, читайте здесь.
Упомянуть стоит обременение земли вследствие расположения на ней водовода или электролиний либо оснащения газопроводом.
Даже при оформлении такого участка в собственность нельзя построить на нем дом.
В зоне нахождения линий электропередачи невозможно разместить ни один капитальный объект без письменного согласия сетевой организации.
Помимо прочего владелец такой земли обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителей сетевой организации к объекту электросетевого хозяйства.
Нужно отметить случаи, когда на участке отсутствуют видимые объекты водо-, газо- или электроснабжения. Отсутствие таковых на поверхности не означает, что их нет.
Линии могут проходить глубоко под землей. Потому принадлежность участка к охранной зоне следует уточнять, то есть необходимо проверить наличие обременения.
Но охранная зона это не единственно возможное обременение для участка земли. Существуют и более распространенные ограничения.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.
Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).
Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Что такое обременение земельного участка
Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).
Права собственников ограничивает:
- договор, на условиях которого передают в собственность надел;
- законодательство;
- решение суда.
Способы проверки объекта недвижимости
Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.
Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:
- территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
- на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.
Как проверить обременения на земельный участок?
Все больше людей всерьез задумываются о приобретении пусть небольшого земельного участка. Мотивы могут кардинально отличаться. Одни мечтают просто выстроить дом для семьи, другие хотят иметь на приобретаемом участке дачу. Юристы настоятельно рекомендуют в таком важном деле не спешить оформлять договор купли-продажи.
Институт применения процедуры обременения впервые возник в Древнем Риме. Обременение земельного участка это, прежде всего, означает наложение на какой-то участок специфических условий для его дальнейшей эксплуатации. Собственник земли при этом получает определенные обязанности. Законодательство допускает продажу земельного надела с обременением, и новый хозяин обязан выполнять наложенные условия на дом или участок.
Внимание! Как правило, обремененный участок не разрешает свободно распоряжаться приобретенным объектом, поэтому законодательством накладывается запрет на большую часть торговых сделок.
Регистрация обременений
Найдя в продаже подходящий вам земельный участок, не спешите оформлять его покупку. Сначала необходимо проверить, отсутствуют ли у этой земли обременения. Наличие подобных «грузов» может испортить вам радость приобретения, а в некоторых случаях даже лишить купленной земли. Как узнать обременение земельного участка и что представляет собой подобное обременение, вы можете узнать в этой статье.
Ограничения, наложенные на землю, подлежат обязательной регистрации наряду с правом собственности. Органы Росреестра вносят соответствующие записи в ЕГРП. Поскольку же реестр является публичным и информация из него может быть получена любым заинтересованным лицом, проверка обременений является обязательной частью подготовки к покупке участка.
Предлагаем ознакомиться В каком году ввели материнский капитал? Начало действия программы
Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека. В целом в отношении земли действуют общие правила, касающиеся ипотеки недвижимости, но есть и некоторые особенности:
- Предметом ипотеки может быть право не только собственности, но и долгосрочной аренды. В последнем случае требуется, чтобы собственник дал на это свое согласие.
- Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.
- Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.
Как происходит обременение земельного участка сервитутом
Возможность использования чужого земельного участка, равно как и недвижимости, обременяет ее. Существует несколько основных видов обременений:
- Аренда – никак не влияет на совершение сделок и не является основанием для расторжения договора аренды. Заключается на платной либо безвозмездной основе. После заключения договора собственник передает другому лицу полномочия распоряжаться его земельным участком. Обременение по аренде действует только до окончания срока договора.
- Ипотека – подразумевает наличие ограничений на возможность свободного распоряжения землей собственником без согласия финансовой организации (банка), взявшей данный участок земли в качестве залога по ипотеке.
- Арест – возникает при спорных ситуациях, разрешение которых происходит в судебных инстанциях и накладывается исключительно судьей.
- Разрешение требования – временное ограничение, возникающее при спорах о праве собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
- Запрет на отчуждение – возможен в определенных районах страны и накладывается как общегосударственным постановлением, так и муниципальными властями.
- Сервитут – частное либо публичное ограничение на пользование чужим участком земли, обременение накладывается на сооружения, здания и иную собственность, использование которых необходимо вне связи с использованием земли (установка водопроводов, нужды соседей, обременение лэп на земельный участок, раскопки и тому подобное).
- Изъятие земельного участка – крайняя и достаточно редкая мера, используемая правительством в заповедных и санитарно-защитных зонах.
Обременение земельного участка
Возникают обременения, как на пустующем участке, так и во время эксплуатации дома на объекте. Это обусловлено тем, что прогресс не стоит на месте, строятся новые ВЛ, ЛЭП, дороги, смещаются красные линии, а соответственно и земельные участки становятся ближе к охранным зонам. В таком случае при желании узаконить реконструкцию или другое строительство на объекте выясняется, что есть обременение, и вносить изменения можно только согласовав действия с местной администрацией или другими госорганами, ответственными за территорию.
Если ограничения введены недавно, а изменения уже внесены в объект недвижимости и Росреестр отказывает в регистрации сведений, то узаконить можно с помощью суда. Желательно при этом иметь разрешительную документацию на проведение работ на участке, технический план с корректировками. Если такие документы отсутствуют, наши кадастровые инженеры совместно с юристами помогут оформить техническую и другую необходимую документацию, подготовят доказательную базу для судебного процесса. Также мы оказываем сопровождение заказчика до окончания дела, при необходимости получаем срочные справки, выписки.
Ограничения обременения прав на земельные участки
Выделяют несколько типов ограничений в зависимости от предмета правового регулирования:
Конституционно-правовое ограничение
В соответствии с частью третьей статьи 55 российской Конституции, права граждан могут быть лимитированы федеральным законодательством только в той мере, которая требуется для защиты конституционного строя, прав и интересов иных лиц, поддержания внутренней и внешней безопасности.
Получается, что ограничение должно соответствовать целям защиты соответствующих прав, имеющим конституционную значимость.
Градостроительные ограничения
Предназначение градостроительных норм состоит в том, чтобы определять права владельцев недвижимости по части категорий допустимого использования и критериев изменения объектов недвижимости, а также устанавливать контроль над реализацией таких прав.
Градостроительное право выдвигает в первую очередь право пользования. Размер пользы определяется типом разрешенного к использованию имущества (офис, жилой объект и т. д.) и его показателями (площадь, этажность и проч.).
При установлении подобного права рассматривается не только текущая цена объекта, но и стоимость в перспективе.
Градостроительные нормы разрабатываются и вводятся органами власти, а отражаются они в градостроительных НПА (в т. ч. документации территориального планирования).
Так, например, если согласно схеме территориальной планировки РФ в конкретной точке намечается строительство транспортного объекта (часть третья статьи 10 Градостроительного кодекса), эта территория не может быть приватизирована частным лицом.
Также имеют значение и ограничения распоряжения землей, исходящие из документации градостроительного планирования (правила пользования землей и застройки).
Установленные ими нормы обозначают параметры и типы территорий, которые могут быть использованы для хозяйственных и других целей.
Регламентация устанавливается на основании требований об охране культурных и значимых природных объектов. Постановка на учет объекта с охраняемой зоной может повлечь установление ряда ограничений.
В соответствии со статьей 34 Закона «Об объектах культурного наследия», подлежащие охране объекты включают:
- охраняемую зону;
- регулируемую зону для строительства и ведения хозяйственной деятельности;
- охраняемый природный ландшафт.
При выделении охраняемой зоны вводится специальный режим использования земли, который ограничивает деятельность и запрещает возведение сооружений (кроме мер, направленных на сохранение объекта).
Градостроительные нормы минимизируют возможность владельца реализовывать отдельные права на протяжении определенного периода, на конкретной территории или по некоторым вопросам вплоть до их отмены.
Право пользования и распоряжения землей остается, просто возникают некоторые сложности в реализации определенных правомочий.
Обременение земельного участка — это…
Обременение земельного участка — это ограничения, наложенные на его возможное использование: аренда, сервитут, арест. Обременением земельного участка это все может стать в силу закона или договора. Разберемся, какие могут быть наложены ограничения и какие последствия обременения влекут для владельца участка.
- Что такое обременение земельного участка?
- Как налагаются обременения?
- Виды обременений
- Регистрация обременений
- Сервитут
- Ипотека
- Долгосрочная аренда
- Концессия
- Доверительное управление
- Арест
- Как получить информацию об обременениях?
Как было сказано выше, это договорные отношения, имеющие временный характер. Согласно договору об аренде земельного участка, последний переходит во временное владение арендатору. Правовое поле данных сделок регулируется гражданским и земельным кодексами Российской Федерации.
Важно! Форма договора только письменная, т.к. несоблюдение формы договора может привести к его правовой несостоятельности и сделать недействительным.
Срок аренды земельного участка:
- Краткосрочный — до одного календарного года. Такие договорные отношения не нуждаются в государственной регистрации и имеют полную юридическую силу с момента подписания его сторонами.
- Долгосрочные — более одного календарного года должны быть зарегистрированы. Тут нужно будет уплатить государственную пошлину в размере 500 рублей с физического лица, и 7500 рублей с юридического.
Важно! При аренде земельных участков обязательно приложить к договору кадастровый план, в котором будет четко очерчена и указана граница сдаваемого земельного участка.
Продажа земельного участка с обременением
Зачастую, такие продажи осуществляются при наличии обременения по ипотеке или займу. Наступает момент, когда человек понимает. Что платить не в состоянии по своему обязательству. И тогда земельный участок выставляется на продажу с обязательным уведомлением залогодержателя.
Составляется договор по которому, покупатель, обязуется погасить долг продавца перед кредитом и если такое предусмотрено, то и выплатить остаток продавцу на руки. Только после этого он может заняться оформлением своих прав на данный участок.
Однако недобросовестные продавцы могут уведомить вас о части своих обязательств и количества кредиторов. Поэтому без наличия выписки из ЕГРП даже не ведите переговоров.
Заявление на обременение земельного участка зачастую пишется правообладателем обременения. Это может быть кредитор, сосед по участку в случае сервитута, государственная власть. В случае, когда заявление написано не им, то обязательно его уведомление, иначе в спорном случае, суд может счесть это неправомерным.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Запрет на отчуждение собственности и специальные зоны
Вообще есть ряд зон, недалеко от которых может располагаться земельный участок.
При их присутствии на землю налагается ограничение. Поэтому следует обратить внимание на вид территории расположенной рядом.
Можно выделить две из таких зон:
- Так называемая охранная зона. Она включает в себя водоёмы или оздоровительные объекты. Такая зона охраняется специальными организациями. Здесь могут находиться полезные источники или промышленные здания.
- Зона с площадями, на которых находятся вредные объекты. Издающие большой уровень шума или вибрации. Кроме того сюда можно отнести объекты с повышенным химическим производством. Такую зону принято называть санитарно-защитной.