Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Уплата налогов от продажи квартиры
Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.
Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.
Вопрос:
Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?
Ответ:
Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.
Чтобы продать квартиру в залоге, нужно получить разрешение банка. Для этого обращаются в кредитный отдел учреждения, разъясняют причины продажи, приводят весомые доводы.
Только после одобрения руководством организации можно составлять договор и идти к нотариусу. В противном случае банк обратится в суд, и сделку признают недействительной. Продавцу придётся возвращать деньги покупателю.
Существуют три схемы отчуждения ипотечной квартиры:
- Взять предоплату, погасить оставшийся долг и реализовать помещение уже без обременения.
- Продать объект вместе с ипотекой – банк сменит заёмщика на нового хозяина, который продолжит выполнять обязательство (переуступка долга).
- Воспользоваться гарантией кредитора – он за вознаграждение будет контролировать сделку, а для передачи денег предоставит ячейку.
Обычно банки охотно идут на второй вариант схемы, ведь так они не теряют проценты, и имущество по-прежнему остаётся в залоге. Но без погашения ипотеки не получится выделить детям их доли, соответственно, ООиП не даст своего согласия на продажу. Поэтому остаются варианты со снятием обременения.
Некоторые кредиторы разрешают отчуждение, только если сами будут заниматься сделкой, чтобы получить дополнительную прибыль.
Выбирая тактику, следует действовать так, чтобы оставшихся денег хватило на новую квартиру или для перевода на счёт ребёнка. Нельзя вырученными средствами погасить ипотеку и забыть о данном обязательстве. Такие действия признают мошенничеством и заставят вернуть материнский капитал.
Можно ли после продажи квартиры купить новую
Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.
Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.
При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.
Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:
- для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
- продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей
В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет. Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.
Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.
Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев. Она дается при выполнении следующих условий:
- соответствующий документ был заверен нотариусом;
- в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
- требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.
Мы не выделили доли детям и продали квартиру
Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.
Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.
Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.
Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?
Спасибо!Александр
Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.
Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.
Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.
Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.
И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.
Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.
Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.
Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.
Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.
Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.
Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.
Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.
Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.
В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность.
Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.
Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.
На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Ограничения и риски при продаже квартиры, купленной по материнскому капиталу
Квартиру, приобретенную с привлечением средств маткапитала, нельзя сбыть, если нет возможности предоставить детям лучшие или равнозначные условия для проживания. Нужно обязательно компенсировать несовершеннолетним стоимость их доли в проданном имуществе или предоставить в собственность равнозначную часть другого объекта недвижимости.
Рисков при продаже собственности, купленной с помощью материнского сертификата, больше у покупателя. При незаконно оформленной сделке новый владелец рискует лишиться части собственности в пользу детей продавца. Продавец со своей стороны рискует получить обвинение в мошеннических действиях. Поэтому, продавая квартиру, приобретенную за счет материнского капитала, следует внимательно отнестись к обязательным условиям такой продажи.
Особенности продажи без обременения
В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.
В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.
Внимание!Если к моменту продажи дети достигли совершеннолетия, то необходимость обращения в органы опеки отпадает.
Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.
Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).
- Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
- Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
Особенности и условия госпрограммы
Спустя некий временной промежуток у собственников, улучшивших жилищные условия при участии господдержки, может возникнуть потребность переехать в другой район/регион или выбрать большую квадратуру. Существуют определенные правила, объясняющие, как и всегда ли можно продать квартиру, купленную с материнским капиталом.
Первоочередно для осуществления понадобится заручиться поддержкой Органов опеки (ООиП). Ключевым аспектом для данной инстанции является сохранение за ребенком (детьми) доли идентичной предыдущей в потенциальном владении. Кроме того, условия проживания обязаны улучшиться. Соблюдение указанных пунктов позволяет совершить реализацию без нарушения законодательства страны.
Государством допускается и отчуждение без последующего приобретения. Вначале понадобится выделить недвижимость несовершеннолетним в собственность у ближайших родственников (например, бабушки и дедушки). Возможно возмещение части стоимости за счет выплаты денежных средств.
Важность возраста детей
Сложности актуальны для родителей несовершеннолетних. Дееспособный ребенок старше 18 лет считается полноценным взрослым со всеми правами и обязанностями, а значит, его интересы не попадают в поле зрения ООиП. Из вышеизложенного вытекает, что есть два варианта, как продать квартиру, купленную за материнский капитал, при наличии детей:
- при условии достижения совершеннолетия детьми достаточно письменного согласия всех собственников объекта;
- если часть дольщиков еще не достигли 18 лет, то для согласования продажи потребуется разрешение инстанции, защищающей права несовершеннолетних.